Supprimer les quotas SRU et le ZAN et reverser 9 000 euros de TVA à la commune par logement neuf
Candidat : Bruno Retailleau (Les Républicains)
Ce que prévoit la mesure
Le livret supprime les quotas de 20 % et 25 % de logements sociaux de la loi SRU, remplacés par des contrats territoriaux, et abroge l'objectif de zéro artificialisation nette. Chaque logement neuf donnerait lieu au reversement de 9 000 euros de TVA à la commune. L'accès au logement social serait limité aux ménages dont les ressources sont inférieures au cinquième décile, avec priorité aux actifs et aux familles, et l'exonération d'impôt sur les sociétés des bailleurs sociaux (350 millions d'euros par an) serait progressivement supprimée et redistribuée. L'objectif affiché est de 450 000 logements par an. Dans les zones non tendues, aucun objectif de logements sociaux ne serait imposé ; dans les zones tendues, les objectifs seraient exprimés en nombre de logements et non en quota. La TVA reversée serait, selon le livret, financée par les recettes supplémentaires issues de la reprise de la construction.
Paramètres annoncés : 9 000 € de TVA reversés à la commune par logement neuf ; quotas SRU de 20 % et 25 % supprimés ; plafond de ressources du logement social au 5e décile ; fin de l'exonération d'IS des bailleurs sociaux (350 M€ par an).
⚠ Contradiction relevée : Logement : une recette de 350 millions redistribuée, mais incluse dans le total des économies
Au sein du programme
Le livret « Loger les Français » prévoit de supprimer progressivement l’exonération d’impôt sur les sociétés des bailleurs sociaux et de redistribuer intégralement les 350 millions d’euros correspondants aux bailleurs qui construisent et rénovent (page 45). Le tableau de synthèse inclut ces 350 millions parmi les économies de l’État et annonce un total de 1 Md€ par an (page 47). Il mentionne lui-même la redistribution, sans distinguer total brut et gain net. La suppression d’une exonération crée une recette ; son reversement intégral ne peut pas améliorer le solde net du même montant. L’écart porte sur ce traitement brut/net, pas sur une redistribution dissimulée.
- Livret « Loger les Français », page 45 — Site de campagne de Bruno Retailleau
- Livret « Loger les Français », tableau de synthèse, page 47 — Site de campagne de Bruno Retailleau
Qui est concerné
- Publics concernés
- Communes · Demandeurs de logement social · Bailleurs sociaux
- Seuil
- Logement social réservé aux ménages sous le cinquième décile de ressources
- Y gagnent
- Communes délivrant des permis de construire
- Y perdent
- Ménages au-dessus du cinquième décile aujourd'hui éligibles au logement social
- Finances publiques
- Non précisé
Ce que dit la recherche sur ce sujet
Travaux portant sur le même type de mesure, pas sur cette proposition précise : les paramètres et le contexte peuvent différer.
Ce que dit la recherche : encadrement des loyers
L’encadrement des loyers fait-il baisser les loyers, et à quel prix pour l’offre de logements ?
Les évaluations disponibles s’accordent sur un point : l’encadrement réduit les loyers des logements concernés (de l’ordre de 4 à 5 % à Paris par rapport à une situation sans encadrement, selon l’étude menée pour l’Atelier parisien d’urbanisme en partenariat avec la Ville de Paris). Elles divergent sur les effets secondaires. Les études américaines, qui portent sur des dispositifs différents, trouvent une réduction de l’offre locative à San Francisco et une hausse de la valeur des logements après la fin du contrôle à Cambridge ; l’étude parisienne ne trouve pas d’effet robuste sur le nombre d’annonces. Les dispositifs comparés ne sont pas de même nature, et l’effet de long terme du dispositif français sur l’offre et sur l’entretien des logements n’est pas connu.
5 études et évaluations
- Breuillé M., Grivault C., Le Gallo J., Morin Y., Regnaud M. (CESAER / LéP), Apur et SeLoger (2026), Impact de l’encadrement des loyers à Paris en 2025, Apur, note n° 288, avril 2026 Évaluation institutionnelle
Sur juillet 2019–juin 2025, loyers parisiens modérés d’environ 5 % par rapport au scénario sans encadrement. L’étude porte sur le dispositif ELAN, pas sur ALUR 2015–2017 ; les résultats antérieurs de 4,2 % et 5,2 % portent sur des fenêtres différentes. - Breuillé M., Grivault C., Le Gallo J., Morin Y., Regnaud M. (CESAER) pour l’Atelier parisien d’urbanisme (2024), Les effets de l’encadrement des loyers à Paris, Apur, note n° 247 Évaluation institutionnelle
Par rapport à la hausse qui serait intervenue sans encadrement, l’encadrement appliqué depuis juillet 2019 modère les loyers parisiens de 4,2 % sur la période étudiée ; l’effet se renforce dans le temps (−2,5 % entre mi-2019 et mi-2020, −5,9 % entre mi-2022 et mi-2023) et est plus fort pour les petits logements. - Atelier parisien d’urbanisme / CESAER (2025), Impact de l’encadrement des loyers à Paris (rapport d’étude actualisé), Apur Évaluation institutionnelle
Le modèle portant sur les six villes régulées indique une diminution des loyers de 5,2 % ; pour Paris, les deux méthodes donnent −4,6 % et −5,2 %. Sur l’offre, mesurée par le nombre d’annonces, l’effet estimé est positif en incluant la période du Covid et négatif en l’excluant, donc non robuste. - Diamond R., McQuade T., Qian F. (2019), The Effects of Rent Control Expansion on Tenants, Landlords, and Inequality: Evidence from San Francisco, American Economic Review, 109(9) Revue à comité de lecture
À San Francisco, l’extension du contrôle des loyers de 1994 a réduit de 20 % la mobilité des locataires et limité leur éviction de la ville, mais les propriétaires concernés ont réduit l’offre locative de 15 % (ventes, reconversions), ce qui a probablement fait monter les loyers de marché à long terme. - Autor D., Palmer C., Pathak P. (2014), Housing Market Spillovers: Evidence from the End of Rent Control in Cambridge, Massachusetts, Journal of Political Economy Revue à comité de lecture
La fin du contrôle des loyers à Cambridge en 1995 a entraîné une forte hausse de la valeur des logements auparavant contrôlés et des logements voisins, expliquant un quart des 7,8 milliards de dollars d’appréciation immobilière de la ville entre 1988 et 2005.
Ce que dit la recherche : tva : taux réduits et répercussion sur les prix
Les baisses de TVA sont-elles répercutées sur les prix payés par les consommateurs, et qui supporte une hausse de TVA ?
Les études empiriques convergent : une baisse de TVA n’est que partiellement répercutée sur les prix, et les prix réagissent environ deux fois plus aux hausses de TVA qu’aux baisses. Pour la baisse de la TVA dans la restauration en 2009, les propriétaires des restaurants ont capté plus de la moitié du gain et les consommateurs la plus petite part. La répercussion varie toutefois selon les marchés : elle a été de 57 % pour les ventes de voitures neuves et de 77 % pour les travaux dans les logements lors de baisses antérieures. Une hausse de TVA pèse proportionnellement plus sur les ménages modestes, effet atténué par l’indexation des prestations et des pensions. Il n’existe pas d’évaluation d’une TVA à taux zéro sur les produits de première nécessité en France.
4 études et évaluations
- Benzarti Y., Carloni D. (2019), Who Really Benefits from Consumption Tax Cuts? Evidence from a Large VAT Reform in France, American Economic Journal: Economic Policy, 11(1) Revue à comité de lecture
Après la baisse de la TVA dans la restauration en 2009, les propriétaires des établissements ont capté plus de 55 % de la baisse ; le reste s’est partagé entre consommateurs, fournisseurs et salariés, les consommateurs recevant la plus petite part. Les effets sur l’emploi ont été limités. - Benzarti Y., Carloni D., Harju J., Kosonen T. (2020), What Goes Up May Not Come Down: Asymmetric Incidence of Value-Added Taxes, Journal of Political Economy, 128(12) Revue à comité de lecture
Les prix réagissent deux fois plus aux hausses de TVA qu’aux baisses ; cette asymétrie accroît durablement les marges et les profits, et se retrouve sur l’ensemble des changements de TVA dans l’Union européenne entre 1996 et 2015. - Carbonnier C. (2007), Who pays sales taxes? Evidence from French VAT reforms, 1987-1999, Journal of Public Economics, 91(5-6) Revue à comité de lecture
Lors de deux fortes baisses de TVA en France, la part répercutée aux consommateurs a été de 57 % pour les ventes de voitures neuves (1987) et de 77 % pour les travaux dans les logements (1999). - Darricau H., Duchesne S., Garbinti B., Josseran L., Reutzel F. (2025), Effets budgétaires et redistributifs des mesures socio-fiscales, Institut des politiques publiques, Perspectives budgétaires (chapitre 2) Évaluation institutionnelle
La simulation augmente chacun des quatre taux de TVA d’un point de pourcentage et suppose une transmission intégrale de cette hausse aux prix. Elle estime 13 milliards d’euros de recettes, mais 8,2 milliards pour le solde public une fois déduites la TVA payée par les administrations et l’indexation des prestations et pensions. L’effet direct est une perte moyenne de 0,71 % du niveau de vie, d’environ 1,2 % pour les 10 % les plus modestes ; après indexation, la perte moyenne est de 0,44 % et pèse davantage sur les ménages d’actifs en emploi. Les salaires au-dessus du Smic ne sont pas supposés s’ajuster à cette inflation dans la simulation.
Sources
- Livret « Loger les Français », synthèse des propositions — Site de campagne de Bruno Retailleau
- Le projet, thème n° 6 « Logement » (mesures et FAQ) — Site de campagne de Bruno Retailleau
- Livret « Loger les Français », propositions 2 et 10, p. 15 et 39 — Site de campagne de Bruno Retailleau